Primeiro passo para compra de um imóvel: emissão de certidão de ônus (certidão de inteiro teor)

Antes de qualquer coisa, é necessário verificar se a documentação do imóvel e do(s) vendedor(es) está correta. Coloquei no plural porque se o imóvel tiver sido adquirido após casamento com comunhão parcial ou total de bens, será necessário coletar a documentação do casal. E se a pessoa for divorciada, mais alguns cuidados precisam ser tomados. Obviamente que estou considerando a compra a partir de uma pessoa física.

Neste momento, aparecem os despachantes, que em sua maioria, são pessoas despreparadas e que fazem tudo no automático, ou seja, se a sua negociação sair um pouco do padrão, eles não entendem o que significam aqueles papéis. São meros office boys de luxo porque cobram caro. Vou explicar aqui como não depender desses sangue sugas.

O primeiro passo é pedir do(s) vendedor(es) a Certidão de Ônus do imóvel, também chamada de Certidão de Inteiro Teor. Aqui em Salvador, custa R$ 56,20 e pode ser tirada por qualquer pessoa de posse do número da matrícula do imóvel e endereço, indo ao cartório de imóveis onde o mesmo está registrado. Antes, é necessário emitir um DAJE (Documento de Arrecação Judicial e Extrajudicial) correspondente ao serviço de emissão de certidão de ônus. Veja os passos a seguir:

1. Acesse o site http://eselo.tjba.jus.br/index.faces

2. Selecione as opções disponíveis conforme a figura abaixo.

3. Em seguida, preencher os dados do contribuinte, que é você mesmo(a). Lembrando que apenas a própria pessoa pode ir buscar no cartório, com a identidade, ou alguém munido do protocolo. Clicar no botão Emitir DAJE.

4. Será emitido um boleto, que pode ser pago na Caixa Econômica Federal ou em agências lotéricas. Recomendo evitar pagamento pela internet, porque alguns cartórios criam dificuldades. IMPORTANTE: guardar esse boleto ORIGINAL, porque eles também não aceitam cópias!!! Para usuários avançados, se for gerado um arquivo PDF, e armazenado, no momento da emissão, você poderá imprimir outros originais quando precisar.

5. Ir até o cartório de imóveis, de posse do DAJE original e do comprovante de pagamento também original (não perder esse comprovante), e solicitar a emissão da Certidão de Ônus. Será emitido um protocolo e informado o prazo.


Ressalto, mais uma vez, que esta é uma responsabilidade do vendedor, mas caso queira agilizar o processo e ter mais segurança, vá você mesmo(a).

Início da busca a apartamentos em Salvador - novembro 2011

O mercado imobiliário aqui em Salvador , Bahia, está bastante agressivo e os preços surreais. As pessoas acabam acreditando que os preços cobrados correspondem ao real valor dos imóveis. As construtoras e corretores estão ávidos por vendas a qualquer custo, cada um defendendo o seu lado e o pobre comprador está no meio dessa guerra, tentando fazer uma boa compra com os recursos de que dispõe.Comecei a procurar apartamentos efetivamente em novembro de 2011, primeiramente a partir de sites de imobiliárias, depois em anúncios de jornais e pessoalmente. O primeiro apartamento pelo qual me interessei e, cujo preço eu poderia pagar, me pareceu um grande esparro. Relato a seguir como foi o processo.

Em novembro de 2011, marquei com o corretor, visitei o apartamento e gostei. Na segunda visita, lá estava também o proprietário. Ele era um espanhol que morava no Brasil e estava vendendo o apartamento porque ia ser treinador de futebol na Tanzânia, África. Isso mesmo. Fiz uma contraproposta porque ele parecia bem apressado para vender o apartamento e ele aceitou. A partir daí, eu e o corretor começamos a discutir as questões práticas para a compra: valor do sinal, elaboração do contrato de compra e venda, liberação do imóvel, documentação. Aí começaram as discordâncias e desconfiança.

O contrato de compra e venda foi elaborado pelo corretor e ele, discaradamente, só viu o lado do cliente dele. Colocou um prazo exíguo para obtenção do financiamento, multas e juros em caso de atraso do financiamento, um sinal com valor alto, enfim... ele queria me ferrar.

Cautelosa que sou, e insegura por esta ser a primeira compra de imóvel da minha vida, conversei com vários amigos e contratei um despachante (este foi o meu maior erro!!!) para esclarecer minhas dúvidas. A primeira questão foi o valor do sinal: ele queria um terço do valor do imóvel. Concluí que o sinal é algo simbólico, um comprometimento com a compra, e a finalidade não era pagar a entrada toda, então, imediatamente recusei tal valor. Eu disse que só pagaria R$ 10.000,00 que costuma ser a prática de mercado, ou seja, um valor que você não quer perder, mas ao mesmo tempo, não põe em risco o seu patrimônio caso algo dê errado. Após muita discussão com o corretor, ele acabou cedendo. Entendam que o corretor quer aumentar o valor do sinal para que ele possa logo pegar a comissão dele, então é uma verdadeira queda de braço.

A outra pressão que sofri foi quanto ao prazo. O corretor queria que eu colocasse no contrato de compra e venda o prazo de 15 dias para a assinatura do contrato de financiamento, caso contrário eu seria punida com multas, juros e tudo mais. Este prazo era completamente inviável. Imaginem se o banco iria fazer toda a análise para a assinatura do contrato de financiamento em apenas 15 dias! Claro que não... Então, refutei novamente e fiz uma proposta a ele. Eu daria entrada, por minha conta e risco, nos trâmites para assinatura do contrato, pagando as taxas cobradas (avaliação do imóvel, análise cadastral, etc.) mesmo sem assinar e caso eu conseguisse marcar a assinatura do contrato em tempo razoável para o proprietário, ele me venderia. Enquanto ainda estávamos conversando, contratei um despachante e também correspondente do Banco Que Mais Financia Imóveis no Brasil (vou referenciar assim porque nos próximos posts tenho muito a falar desse banco horrível). Ele conseguiu aprovar o meu financiamento em apenas dois dias, mas teoricamente ele não deveria cobrar por isso. O valor total até o final (assinatura do contrato) seria R$ 600,00, sendo que paguei R$ 300,00 no início. Neste contexto, o risco que eu assumiria seria o gasto com as taxas. Eu tentei falar diretamente com o proprietário, mas o corretor não permitia e foi bastante mal educado comigo dizendo que eu não queria assumir nenhum risco, tivemos várias discussões por telefone. Cheguei a marcar achando que ia encontrar com o proprietário, mas lá estava um outro corretor, suposto procurador do proprietário. Também não conseguimos chegar a um acordo e desisti de seguir com a negociação. Todo esse processo rolou até o final de dezembro.

Uma das minhas inseguranças neste caso foi o fato do proprietário ser estrangeiro e estar de partida para outro continente. Assim, caso ocorresse algum problema, eu sequer poderia acioná-lo judicialmente. Pareceu-me muito estranha também toda a pressa dele, eu diria até suspeita.

Para minha surpresa, cerca de uma semana depois o proprietário me ligou perguntando porque eu não tinha assinado o contrato ainda. Ou seja, os corretores não estavam passando as informações para ele, sei lá porquê.

Até hoje, tenho convicção de que o melhor que fiz foi desistir dessa confusão toda. Estava cheirando a problemas.

Retorno ao blog

Muito tempo se passou desde o último post e acabei não registrando aqui os passos para a busca e compra do apê, entretanto muitas lições sofridas e valiosas foram aprendidas. Então, compartilho aqui a minha experiência na busca pelo meu sonho e o pesadelo onde me enfiei, para que vocês possam ficar cientes dos riscos e armadilhas.