Certidões para compra de imóvel de pessoa física

Estando tudo certo com a certidão de ônus, outras certidões precisam ser tiradas para a constatação de que o vendedor não possui dívidas ou limitações que possam incidir sobre o bem que está sendo negociado. A prática comum de mercado é contratar um despachante para tirar essas certidões e aqui em Salvador o custo é de R$ 150,00. Entretanto, aprendi a tirar todas elas por menos de R$ 30,00 com a segurança de que você mesmo está controlando e verificando tudo, ao invés de confiar em uma terceira parte cujo único interesse é ganhar dinheiro em cima de você. A maioria pode ser tirada pela internet. Vou descrever aqui o passo a passo, inspirado em uma reportargem [1] muito útil do Jornal A Tarde.

MUITO IMPORTANTE: Para sua segurança, as certidões obtidas pela internet devem ser guardadas em formato .pdf para futura impressão, se necessário. Guardar as certidões prova que você é um "indivíduo de boa fé"  em caso de ação judicial.

1. Certidão Negativa da Justiça Federal de 1a e 2a instâncias. Gratuita 

No mesmo site, é possível tirar ambas, basta selecionar os orgãos "Seção Judiciária da Bahia" e "Tribunal Regional Federal da 1a região", respectivamente.

http://www.jfba.jus.br/CertidaoViaInternet.htm

 

2. Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União. Gratuita

http://www.receita.fazenda.gov.br/Aplicacoes/ATSPO/Certidao/CndConjuntaInter/InformaNICertidao.asp?Tipo=2)

 

 

3. Certidão Negativa do IPTU. Gratuita

http://www.sefaz.salvador.ba.gov.br/index.php/todos-servicos/120-certdoes/378-emissao-da-certidao-de-debito)

 

4. Certidão Negativa de Ações Cíveis. Pagamento de R$ 10,80

a. Acessa http://eselo.tjba.jus.br/index.faces para gerar o DAJE. Informar a filiação do comprador no campo necessário. 

 

 

 

b. Salva o.pdf do DAJ e guarda. (eu colocaria no google Drive para acessar de qualquer lugar.

 

c. Paga o comprovante na Caixa ou agência lotérica e espera o dia seguinte para processarem o pagamento do boleto.

 

d. Acessa http://esaj.tjba.jus.br/esaj/portal.do?servico=810000 e clica em "Cadastro de pedido de certidão"

 

e. Preenche todos os dados. A responsabilidade de preenchimento é sua, então confira tudo e coloque igual à identidade. Será emitido um pedido de certidão. Recomendo salvar como .pdf e guardar.

 

f. Algumas horas depois, ou no dia seguinte, entre novamente no site e clique em "Download de certidão". Para isso, você precisará informar o número do pedido impresso no item e.

 

 

5. Certidão Negativa de Ações Criminais. Gratuita

a. Acessa http://esaj.tjba.jus.br/esaj/portal.do?servico=810000 e clica em "Cadastro de pedido de certidão";

 

b. Preenche todos os dados. A responsabilidade de preenchimento é sua, então confira tudo e coloque igual à identidade. Será emitido um pedido de certidão. Recomendo salvar como .pdf e guardar.

 

c. Algumas horas depois, ou no dia seguinte, entre novamente no site e clique em "Download de certidão". Para isso, você precisará informar o número do pedido impresso no item b.

 

 

6. Certidão Negativa de Distribuição de Ações Trabalhistas. Gratuita  ou R$ 5,53

A reportagem diz que os cartórios requerem aquela emitida por um posto do TRT (ex. SAC Iguatemi). Para isso, você emite uma GRU no site https://consulta.tesouro.fazenda.gov.br/gru/gru_simples.asp. Siga o preenchimento a seguir:

 

a. Unidade Gestora: 080007 / 00001

b. Código de recolhimento: 18770-4

c. Preencha apenas os campos obrigatórios com os dados do vendedor.

d. Emita a GRU, salve em .pdf, pague.

e. Leve até o SAC Iguatemi com o comprovante e pronto. 

7. Certidão de ônus. R$ 53,90 (em 2013, o valor aumentou pouquinho)

 

a. Acessa http://eselo.tjba.jus.br/index.faces para gerar o DAJE. 

 

b. Paga o DAJE

 

c. Leva no cartório informando a matrícula do imóvel e outros dados que eles pedirem.

Quando estiver negociando com o vendedor, questione se ele é também pessoa jurídica e, em caso positivo, solicite também a CND (certidão negativa de débitos) da Receita Federal. Também pode ser obtida pela internet: http://www.receita.fazenda.gov.br/grupo2/certidoes.htm.

Com todas essas certdões, você tem um nível razoável de segurança para partir para o contrato de compra e venda, que descreverei no próximo post.


[1] http://atarde.uol.com.br/noticias/5853373

Matrícula do imóvel

O texto a seguir foi retirado do site http://www.tabelionatofigueiredo.com.br/conteudo/55, escrito por Ivanildo Figueiredo, Tabelião Público do 8º Ofício de Notas da Capital e Professor da Faculdade de Direito do Recife (UFPE), e é bastante útil para a compreensão da importância da matrícula individualizada do imóvel.

De acordo com a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), todo imóvel deve ter uma matrícula própria junto ao cartório de imóveis da respectiva jurisdição. É a matrícula que individualiza o imóvel, servindo para a sua correta identificação, e nela serão registrados ou averbados todos os fatos aquisitivos, translativos, modificativos ou extintivos de direitos de pessoas físicas ou jurídicas sobre o imóvel objeto da matrícula.

A cada matrícula deve corresponder um número de ordem, e a mesma conterá “a identificação do imóvel, feita mediante indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral”, assim como “o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário”. Se o proprietário for pessoa física, da sua qualificação deve constar o estado civil, a profissão, a inscrição no CPF ou o número da cédula de identidade, ou, à falta da identidade, a sua filiação. Tratando-se de pessoa jurídica, deverá ser indicada na matrícula a sua sede social e o número de inscrição no CNPJ (Lei nº 6.015/73, art. 176, II). Esses são os elementos necessários da matrícula para a correta individualização e descrição do imóvel e para a identificação precisa do respectivo proprietário. A matrícula será lançada pelo cartório de imóveis no Livro nº 2, destinado ao Registro Geral. No mesmo Livro nº 2 serão feitos todos os demais registros e averbações enumerados no art. 167 da Lei nº 6.015/73, como, por exemplo, o registro das alienações, permutas, doações e de constituição de hipoteca, ou a averbação da mudança de numeração do prédio, da sua demolição ou da inscrição de cláusulas de incomunicabilidade e impenhorabilidade. No alto de cada folha do livro será consignada a matrícula do imóvel com os requisitos de individualização e descrição, e no espaço restante da folha e no seu verso “serão lançados, por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado” (Lei nº 6.015/73, art. 231, I).

A matrícula representa, assim, a história completa do imóvel, substituindo, a partir da Lei nº 6.015/73, a antiga sistemática registral que não adotava tais procedimentos unificadores e que se revelam bem mais simplificados para o controle racional da seqüência histórica de “todos os atos que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas pessoas nele interessadas” (Lei nº 6.015/73, art. 167, II, 5). Atualmente, os lançamentos nos livros do registro geral e nas matrículas correspondentes são realizados por sistemas informatizados, não obstante alguns cartórios de imóveis, notadamente os do interior do Estado, ainda adotem a antiga prática do imenso livro manuscrito, o que reduz a garantia da segurança da escrituração. Pelo sistema adotado no Código Civil Brasileiro, a propriedade de bem imóvel somente se transfere com a transcrição da escritura de compra e venda do bem ou de outro título aquisitivo no registro imobiliário competente (Código Civil, art. 530). Desse modo, é fundamental, para a segurança e eficácia da transação imobiliária, antes que qualquer fato superveniente modifique o estado ou situação das partes envolvidas, que a escritura, contrato ou título correspondente seja levado, o quanto antes, para registro na matrícula do imóvel. Isto porque, qualquer modificação ou retificação futura na matrícula, quanto à situação do imóvel ou das pessoas interessadas, somente poderá ser promovida através de processo judicial.

Entendendo a Certidão de Ônus

O objetivo da certidão de ônus é verificar se o imóvel está alienado ou com alguma pendência, judicial, por exemplo. Para emitir tal documento, o cartório de imóveis consulta todos os registros relativos àquele imóvel e verifica todas as ações realizadas: construção, compra, venda, alienação, dentre outras, sendo que cada uma dessas ações realizadas por meio de uma averbação.
 
Importante saber que a simples emissão da certidão de ônus não significa que está tudo bem para a aquisição do imóvel. Um detalhe importante é que o imóvel não pode estar como uma fração ideal, a não ser que a negociação esteja sendo feita ainda na planta. Nesses casos, há um texto semelhante a "a fração ideal corresponderá ao apartamento ...", o que significa que o imóvel ainda não teve a sua construção averbada, ou seja, legalmente, não se trata de um imóvel efetivamente. Para isso, é necessário que seja emitido o "habite-se", documento da prefeitura que atesta que o imóvel foi construído conforme as especificações de segurança, e a construtora apresente certidões de quitação com os tributos. Sem a averbação da construção, definitivamente, não se deve seguir adiante. Cito aqui a lei 4.591/64 (http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L4591.htm), para a melhor compreensão. 
 
"Art. 44. Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação."

Logo, se a construção não tiver sido averbada, o imóvel não possui uma matrícula própria, estando vinculado ainda à matrícula do empreendimento. 

Outra forma de ver se a matrícula está individualizada é solicitar a Certidão Vintenária do imóvel. Caso não esteja, aparecerão registros de todas as unidades do empreendimento, não apenas do imóvel objeto da compra. Falarei especificamente desta certidão no próximo post.

A validade do documento é de um mês. Então, pode expirar durante o processo de compra e venda e ser necessária a emissão de uma nova certidão. Caso a compra envolva um financiamento, mesmo que a certidão precise ser entregue à instituição financeira, é importante tirar uma cópia, se possível autenticada, para guardar consigo.